洛阳康都置业有限公司中原康城项目商业计划书-

洛阳康都置业有限公司中原康城项目商业计划书-

　

本项目为北京华灵四方投资咨询有限责任公司于２００6年为客户制作的商业计划

 备注

华灵四方投资咨询有限责任公司也为该项目提供了融资咨询
  

图 1        中原康城项目规划图

中原康城为一房地产项目，位于河南省洛阳新区中心区，商业定位为覆盖华中、辐射全国的医药产品采购交易流通中心，集仓储物流配送、医药展示展销、医药电子商务、医药信息发布、医药质量检测、医药研发、人才培训以及购物、休闲、娱乐、餐饮、居住、办公于一体的综合性、现代化的医药商贸之都。其商业价值在于，通过集合国内、国际知名医药生产企业、医药流通企业,以物流为基础，打造集群经济，减少医药流通环节，降低医药流通成本，从而为医药企业创造价值。中原康城坚持内外贸并举、以贸促工理念，实行统一化、标准化、信息化、专业化、国际化运营管理和服务，盟合国内、国际知名供应商、分销商，以构筑覆盖中西部、辐射全国的跨国医药产品采购平台和直销基地为目标，是综合性、现代化、多功能的医药商贸城。

中原康城总占地面积300亩,总建筑面积40万平方米,另有异地仓储面积10万平方米,项目包括泛商业城、商务城和住宅城三部分。

泛商业城：以医药流通交易中心为核心的建筑体，1—3楼为医药流通平台，4楼为医药流通交易中心的商业配套，主要以餐饮、娱乐等为主，建成后将有500—600个知名商家入驻进行医药成品及衍生产品交易。

图 2        泛商业城

商务城：商务城的会议展览中心与办公楼共同构成区域内的地标建筑，是中原康城医药流通交易中心建筑群中极具竞争力的建筑单体。建成后的办公大楼将是洛阳新区内具有3A标准的中高档新型办公场所，为医药流通、生产企业提供优质办公场所。

图 3        商务城

住宅城：含多层住宅、高层住宅住宅城，建设总建筑面积超过10万平方米，定位于中高档精品住宅，全方位提高洛阳人居标准。

目录

  机密申明 3
1. 中原康城项目分析 4
1.1中原康城项目定位 4
1.2项目位置 7
1.3项目总体规划 7
1.4项目总体开发计划 9
1.5中原康城盈利模式 9
1.6土地出让金支付情况 10
1.7相关权证获得情况 10
1.8目前建设进度 11
2. 项目方简介 13
2.1 公司简介 13
2.2 股权结构 13
2.3 管理团队 14
2.4 财务报表 15
3. 中原康城项目运作模式 18
3.1项目基本运作模式 18
3.2中国医药流通行业背景 18
3.3中原康城项目对医药流通企业的价值 30
3.4项目的潜在客户群 35
3.5医药厂商和中原康城的合作或加盟方式 38
3.6中原康城的优势总结 40
4. 财务预测 43
4.1静态分析 43
4.2动态分析 48
5. 附件 54
5.1企业法人营业执照 54
5.2建设用地规划许可证 55
5.3国有土地使用证 56
5.4建设工程规划许可证（步行街1＃、2＃商住楼） 57
5.5建设工程规划许可证（医药展示交易中心） 58
5.6建设工程规划许可证（会展中心） 59
5.7土地出让金 59
5.8土地出让金 60
5.9土地出让金 60
5.10开工报告书-1 61
5.11开工报告书-2 62
5.12开工报告书-3 63
5.13开工报告书-4 64
附表 65
附图 66

附表
表 1 地块1出让条件 7
表 2 地块1规划数据 8
表 3 地块2出让条件 8
表 4 地块2规划数据 8
表 5 地块3出让条件 8
表 6 一期各楼预售证 10
表 7 一期目前建设进度 11
表 8 二期目前建设进度 12
表 9 洛阳康都置业有限公司 2005年12月份损益表 15
表 10 洛阳康都置业有限公司 2005年12月31日资产负债表 16
表 11 中国近年医药连锁、零售渠道100强企业销售与集中度分析 25
表 12 2004平价大卖场业态企业业绩分析 25
表 13 2004中国医药连锁渠道10强企业业绩分析 26
表 14 目前的主要医药批发市场状况 27
表 15 医药连锁企业的信息化需求 31
表 16 2004年底中国医药流通企业GSP认证状况分析 31
表 17 2004年底中国医药流通企业GSP认证（分地区）分析 31
表 18 一期成本取费标准 31
表 19 一期销售收入预测(销售率按100%预测) 31
表 20 一期成本费用利润预测 31
表 21 二期成本取费标准 31
表 22 二期盈利预测(销售率按100%预测) 31
表 23 二期销售收入预测 31
表 24 开发投入假设 31
表 25 会展中心出租收入计算 31
表 26 会展中心出租收入计算（续） 31
表 27 现金流量预测 31
表 28 现金流量预测（续） 31
表 29 开发投入假设 31
表 30 现金流量预测 31



附图
图 1 中原康城项目规划图 4
图 2 泛商业城 5
图 3 商务城 5
图 4 住宅图片 6
图 5 会所透视图 6
图 6 中原康城位置 7
图 7 会展中心建设进度图 11
图 8 西展厅建设进度图 11
图 9 康城•逸树工地建设进度图 12
图 10 洛阳康都置业有限公司股权结构 13
图 11 全球药品市场销售额 19
图 12 医药流通业图解 19
图 13 中国医药历年销售额 20
图 14 中国医药流通历史分析 21
图 15 中国医药流通历史分析（续） 22
图 16 医药流通渠道发展趋势模式分析 23
图 18 一期累计未收回投资（负值表示未收回投资） 31